Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом (МКД) – прежде всего обязанность собственников помещений, которые могут для обеспечения должного уровня качества управления домом привлекать профессиональные организации и специалистов. При этом роль самих собственников в управлении домом заключается в формировании состава общего имущества, определении целей управления домом, принятии решений о том, каким способом, за счет каких средств и чьими силами будут осуществляться функции по управлению и работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, формировании бюджета и распределении расходов на цели управления и содержания многоквартирного дома, формировании заказа на услуги и работы, заключении договора управления домом, контроля работы исполнителей и несении ответственности за состояние многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Таким образом, управление многоквартирным домом – это организация деятельности по обеспечению надлежащего содержания дома в соответствии с правилами технической и санитарной безопасности, организация пользования общим имуществом многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг. Иными словами, управление многоквартирным домом направлено на организацию жизнеобеспечения всеми необходимыми энергоресурсами, поддержание конструкций и инженерных систем дома в рабочем состоянии, предотвращение их преждевременного износа, выполнение санитарных и технических норм, предоставление возможности собственникам и нанимателям пользоваться своим недвижимым имуществом и местами общего пользования, обеспечение мер технической и противопожарной безопасности.

Цели управления МКД

До недавнего времени цели управления МКД устанавливали органы местного самоуправления, которые были собственниками, как городского жилищного фонда, так и жилищных предприятий. Основная цель управления домами, как правило, состояла в поддержании дома в исправном и безопасном состоянии и обеспечении жителей дома коммунальными услугами. Сегодня органы местного самоуправления больше не управляют многоквартирными домами и не определяют цели управления такими домами.

Каждый многоквартирный дом имеет свои конструктивные, технические и другие особенности, делающие его индивидуальным и непохожим на другие дома, а это значит, что управление каждым отдельным домом должно осуществляться на основании индивидуального подхода, и цели управления разными домами могут быть разными.

Таким образом, для каждого многоквартирного дома необходимо установить конкретные цели управления. И сегодня это задача не государства, не органов местного самоуправления, а самих собственников помещений в таком доме, поскольку именно собственники отвечают за конечный результат управления – надлежащее состояние многоквартирного дома.

В связи с этим собственники должны заключать договоры с управляющими организациями, в которых должны быть поставлены конкретные цели.

Целями управления могут быть:

· обеспечение безопасности проживания в доме;

· обеспечение минимально необходимых условий проживания, нормальных (средних) условий или условий повышенной комфортности;

· сохранение или повышение стоимости недвижимого имущества собственников;

· снижение расходов собственников на содержание общего имущества и коммунальные услуги (прежде всего, отопления, электроэнергии и водоснабжения).

Этот перечень может быть изменен и дополнен в зависимости от состояния дома и интересов собственников.

В случае если собственники помещений в доме затрудняются поставить перед управляющей организацией определенные цели управления многоквартирным домом они могут поручить сделать это управляющей организации. Для это  организация проведет обследование физического состояния многоквартирного дома и придомовой территории, выявит имеющиеся проблемы и потребности дома в ремонтах и текущем содержании и разработают предложения по проведению работ для улучшения состояния дома, повышению комфортности и энергоэффективности.

     Зачастую собственники помещений в доме при выборе управляющей организации руководствуются размером стоимости обслуживания одного кв. м площади. Однако как показала практика, такой подход не всегда ведет к положительным результатам.

Деятельность управляющей организации которая для собственников помещений должна приносить полезный результат характеризуется целым рядом параметров, и их обязательно необходимо учитывать.